Rewitalizacja kamienicy premium w Warszawie | Case Study DEVLANDS
DEVLANDS opracował kompleksową koncepcję produktową rewitalizacji kamienicy dla jednego z największych polskich deweloperów. Punktem wyjścia był projekt zakładający dużą liczbę mniejszych mieszkań. Naszą rekomendacją było całkowite przeformułowanie produktu i stworzenie kameralnej inwestycji premium obejmującej zaledwie siedem apartamentów o powierzchniach od około 140 do 300 m².
Zakres naszego zaangażowania objął nie tylko strukturę mieszkań, ale również rozwiązania parkingowe, funkcje dodatkowe dla mieszkańców, systemy zarządzania budynkiem, standard części wspólnych, pozycjonowanie produktu, grupę docelową oraz wstępną strategię cenową.
Efektem prac było przyjęcie przez inwestora uchwały o realizacji inwestycji w nowym modelu. Projekt znajduje się obecnie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
PARTNERZY:
Nowe pozycjonowanie produktu
Pierwotna koncepcja zakładała podział budynku na relatywnie niewielkie lokale. Nasza analiza rynku oraz potencjału samej nieruchomości wskazała jednak, że największą wartość można uzyskać poprzez stworzenie produktu o zupełnie innym charakterze.
Zaproponowaliśmy zmianę struktury inwestycji na siedem dużych apartamentów premium o powierzchniach od około 140 do 300 m².
Celem było stworzenie produktu skierowanego do klienta oczekującego nie tylko prestiżowego adresu, lecz także skali, prywatności, wygody i standardu odpowiadającego segmentowi luksusowych nieruchomości.
Zmiana nie dotyczyła więc wyłącznie metrażu mieszkań. Obejmowała całą filozofię projektu.
Siedem apartamentów zamiast wielu małych mieszkań
Jednym z najważniejszych elementów pracy była optymalizacja struktury lokali.
Przeanalizowaliśmy możliwość scalania powierzchni oraz stworzenia apartamentów, które swoją skalą, proporcjami i funkcją będą odpowiadały oczekiwaniom klientów rynku premium.
Przyjęty kierunek zakłada lokale o zróżnicowanych powierzchniach – od około 140 m² do blisko 300 m² – dzięki czemu możliwe jest stworzenie zarówno komfortowych apartamentów rodzinnych, jak i najbardziej reprezentacyjnych nieruchomości w projekcie.
Kluczowe było zachowanie równowagi pomiędzy ekskluzywnością produktu a racjonalną strukturą sprzedażową całej inwestycji.
20 komfortowych miejsc garażowych dla siedmiu apartamentów
W segmencie luksusowym powierzchnia mieszkania jest tylko jednym z elementów produktu.
Równie istotna jest wygoda codziennego użytkowania.
Jednym z największych wyzwań projektowych było wpisanie w istniejącą bryłę kamienicy 20 komfortowych miejsc parkingowych, przeznaczonych dla zaledwie siedmiu apartamentów.
Tak wysoki wskaźnik miejsc postojowych został przyjęty świadomie.
Dla właściciela dużego apartamentu w centrum miasta możliwość korzystania z dwóch, a w wybranych przypadkach nawet większej liczby miejsc garażowych stanowi istotny element wartości nieruchomości.
Rozwiązanie parkingowe zostało więc potraktowane jako integralna część produktu premium, a nie wyłącznie techniczny wymóg projektu.
Prywatna strefa lounge i fitness dla mieszkańców
Kolejnym elementem koncepcji było stworzenie funkcji wspólnych dostępnych wyłącznie dla właścicieli apartamentów.
Zaproponowaliśmy wydzielenie prywatnej strefy lounge oraz fitness, która ma rozszerzyć funkcjonalność mieszkań i zwiększyć atrakcyjność całej inwestycji. Przy projekcie obejmującym jedynie siedem lokali takie rozwiązanie nabiera zupełnie innego charakteru niż klasyczne amenities stosowane w dużych inwestycjach mieszkaniowych.
Nie jest to przestrzeń dla setek mieszkańców, ale kameralna funkcja przeznaczona dla bardzo ograniczonej grupy właścicieli.
Pozwala to budować doświadczenie zbliżone do prywatnego klubu, a jednocześnie zachować intymność i ekskluzywność projektu.
Części wspólne i moodboard materiałowy
ednym z obszarów naszego doradztwa było również określenie kierunku dla części wspólnych kamienicy.
Przygotowaliśmy moodboardy materiałowe dla poszczególnych przestrzeni, definiujące charakter, jakość oraz relacje pomiędzy materiałami.
Analizie podlegały m.in.:
- lobby wejściowe,
- komunikacja,
- klatki schodowe,
- strefa lounge,
- przestrzeń fitness,
- wybrane elementy wyposażenia i detalu.
Założeniem było stworzenie wnętrz, które nie będą konkurowały z architekturą historycznej kamienicy, lecz podkreślą jej charakter i jednocześnie wprowadzą współczesny standard luksusu.
Inteligentny budynek – rekomendacje systemów BMS
Standard luksusowej inwestycji nie kończy się na architekturze i materiałach.
W ramach prac przygotowaliśmy również rekomendacje dotyczące systemów BMS oraz rozwiązań technologicznych wspierających zarządzanie budynkiem i komfort jego mieszkańców.
Analizowane rozwiązania obejmowały m.in. możliwość integracji:
- kontroli dostępu,
- systemów bezpieczeństwa,
- zarządzania instalacjami,
- kontroli parametrów technicznych budynku,
- automatyki,
- rozwiązań zwiększających wygodę użytkowników.
Technologia została potraktowana jako element standardu nieruchomości, a nie jako osobny dodatek marketingowy.
Wsparcie architektoniczne PBPA
Przy opracowywaniu rozwiązań projektowych współpracowaliśmy z pracownią PBPA, której zespół pod kierownictwem Adama Wagnera zapewniał wsparcie architektoniczne przy rozwijaniu koncepcji.
Połączenie perspektywy projektowej z analizą produktu, rynku i sprzedaży pozwoliło oceniać proponowane rozwiązania nie tylko pod kątem architektonicznym, ale również pod względem ich przyszłej wartości dla klienta i inwestora.
Od rekomendacji do decyzji inwestycyjnej
Najważniejszym efektem prac nie było samo przygotowanie analizy.
Na podstawie wypracowanej koncepcji inwestor podjął uchwałę o realizacji inwestycji w nowym modelu produktowym. Projekt został skierowany do dalszego opracowania i znajduje się obecnie w fazie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
To jeden z tych projektów, w których doradztwo DEVLANDS rozpoczęło się znacznie wcześniej niż etap marketingu czy sprzedaży. Naszą rolą było współtworzenie produktu inwestycyjnego – od podstawowych założeń funkcjonalnych aż po jego przyszłe pozycjonowanie na rynku.
Zakres zaangażowania DEVLANDS
- analiza pierwotnej koncepcji inwestycji,
- zmiana struktury produktu z małych lokali na apartamenty premium,
- opracowanie struktury siedmiu apartamentów o powierzchniach ok. 140–300 m²,
- koncepcja 20 komfortowych miejsc garażowych,
- koncepcja prywatnej strefy lounge,
- koncepcja strefy fitness,
- rekomendacje dotyczące systemów BMS,
- określenie standardu części wspólnych,
- moodboardy materiałowe,
- określenie grupy docelowej,
- wstępna strategia cenowa,
- pozycjonowanie produktu premium,
- konsultacje z zespołem architektonicznym.
faq
Na czym polegało doradztwo DEVLANDS przy rewitalizacji kamienicy?
Zakres prac obejmował zmianę koncepcji produktu, strukturę mieszkań, rozwiązania parkingowe, strefę lounge i fitness, rekomendacje BMS, standard części wspólnych, materiały, określenie klienta docelowego oraz wstępną strategię cenową.
Jak zmieniła się struktura mieszkań?
Pierwotnie projekt zakładał większą liczbę mniejszych lokali. W ramach nowej koncepcji zaproponowano stworzenie siedmiu apartamentów premium o powierzchniach od około 140 do 300 m².
Ile miejsc parkingowych zaplanowano w inwestycji?
Koncepcja zakłada stworzenie 20 komfortowych miejsc garażowych przeznaczonych dla siedmiu apartamentów.
Jakie dodatkowe funkcje przewidziano dla mieszkańców?
W projekcie zaproponowano prywatną strefę lounge oraz fitness dostępną dla właścicieli apartamentów.
Czy DEVLANDS uczestniczył w określeniu standardu technologicznego budynku?
Tak. Zakres prac obejmował również rekomendacje dotyczące systemów BMS oraz rozwiązań zwiększających komfort i możliwości zarządzania budynkiem.
Czy przygotowano strategię cenową?
Tak. Jednym z elementów doradztwa było określenie grupy docelowej oraz przygotowanie wstępnej struktury cenowej dla projektowanych apartamentów.
Na jakim etapie znajduje się obecnie inwestycja?
Po zakończeniu prac koncepcyjnych inwestor podjął uchwałę o realizacji inwestycji. Projekt znajduje się obecnie w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę.